Los Peligros Ocultos del Mercado de Bienes Raíces Comerciales para los Bancos

DB

El mercado de bienes raíces comerciales está experimentando actualmente la mayor desaceleración desde la crisis financiera de 2008-2009, con mayores costos de endeudamiento y mayores tasas de vacancia atribuidas al trabajo remoto. Este artículo analiza la vulnerabilidad de los prestamistas de EE. UU. mientras los precios de las oficinas caen y compara la exposición de los bancos de EE. UU. y Europa en los mercados de bienes raíces comerciales (BRC).

Los principales bancos europeos han estado reduciendo sus préstamos a propiedades comerciales y tienen la mitad de la exposición de sus pares estadounidenses. Esta reducción en los préstamos ha resultado en una exposición más baja en comparación con los prestamistas de EE. UU., con alrededor del 70% de los grandes bancos europeos reduciendo su exposición desde 2022 a alrededor del 5% de sus libros de préstamos, y casi todos los prestamistas tienen una exposición inferior al 1% a los Estados Unidos.

En contraste, los bancos de EE. UU. tienen alrededor del 11% de exposición al mercado de bienes raíces comerciales, con los prestamistas de mediana capitalización con alrededor del 30% de exposición. La vulnerabilidad de los prestamistas de EE. UU. se destaca aún más por el hecho de que $660 mil millones de deuda de bienes raíces comerciales vencerá en los Estados Unidos en 2024, en comparación con $150-$200 mil millones en Europa.

Los riesgos de refinanciamiento y las tasas de vacancia se han identificado como preocupaciones clave para el mercado a nivel mundial. Las tasas de vacancia en las oficinas son notablemente diferentes entre las dos regiones, con tasas del 21% en los Estados Unidos frente al 8% en Europa. Las cifras específicas de cada ciudad también varían ampliamente, con San Francisco y Los Ángeles experimentando tasas de vacancia del 32% y 27%, respectivamente, mientras que Londres y Zúrich tienen tasas mucho más bajas del 9% y 5%, respectivamente.

Según los analistas, en un “escenario de estrés”, en el cual las caídas de los precios de las propiedades obligan a los bancos a reconocer pérdidas y empeora la calidad crediticia de los prestatarios, los bancos europeos sufrirían una disminución del 3% en las ganancias durante tres años, el cual denominaron “manejable”. Esto es significativo considerando que los bancos regionales alemanes tienen más del 20% de exposición al BRC, con dichos préstamos representando la mayor parte de los libros de préstamos de prestamistas especialistas Deutsche Pfandbriefbank y Aareal.

“En general, creemos que los problemas relacionados con el BRC no se traducirán en un evento sistémico, sino más bien en un impacto manejable en las ganancias localizado en un pequeño conjunto de bancos”, declararon los analistas de Morgan Stanley.

Los desafíos del mercado de bienes raíces comerciales son complejos, con implicaciones globales tanto para los bancos europeos como los de EE. UU. Comprender estas vulnerabilidades es crucial para inversores e instituciones financieras mientras navegan por este paisaje desafiante.

Exposición y Impacto en las Ganancias de los Bancos Europeos

Los bancos europeos han reducido significativamente su exposición a la propiedad comercial, resultando en aproximadamente la mitad de la exposición de sus pares de EE. UU. La mayoría de los grandes bancos europeos han disminuido su exposición al mercado de bienes raíces comerciales desde 2022 a alrededor del 5% de sus libros de préstamos, con una exposición inferior al 1% a los Estados Unidos.

Esta reducción en los préstamos ha sido impulsada por los riesgos potenciales asociados con el estado actual del mercado de bienes raíces comerciales, incluidos mayores costos de endeudamiento y mayores tasas de vacancia debido al trabajo remoto. En un “escenario de estrés”, los bancos europeos sufrirían una disminución del 3% en las ganancias durante tres años debido a caídas en los precios de las propiedades.

Es importante tener en cuenta que los bancos regionales alemanes tienen más del 20% de exposición al mercado de bienes raíces comerciales, con los prestamistas especializados Deutsche Pfandbriefbank y Aareal teniendo la mayor parte de sus libros de préstamos consistentes en tales préstamos. Además, el Deutsche Bank tiene la mayor exposición al mercado de bienes raíces comerciales de EE. UU. entre los grandes prestamistas europeos, que representa un 1.5% de sus préstamos.

Las diferencias entre el enfoque de los grandes bancos europeos hacia los bienes raíces comerciales son evidentes al compararlos con los prestamistas de mediana capitalización, que poseen alrededor del 30% de exposición.

La perspectiva general indica que si bien existen desafíos significativos para los bancos europeos debido a su nivel de exposición, es probable que cualquier problema relacionado no conduzca a un evento sistémico, sino represente más bien un impacto manejable en las ganancias, principalmente en bancos específicos.

Vulnerabilidad de los Prestamistas de EE. UU.

Los prestamistas de EE. UU. están enfrentando una mayor vulnerabilidad mientras navegan por los desafíos planteados por el estado actual del mercado de bienes raíces comerciales. Con aproximadamente un 11% de exposición al mercado de bienes raíces comerciales en comparación con sus contrapartes europeas, que tienen aproximadamente la mitad de ese nivel de exposición, los prestamistas de EE. UU. se encuentran más expuestos en este sector.

Además, es notable que aproximadamente $660 mil millones de deuda de bienes raíces comerciales vencerá en Estados Unidos en 2024 en comparación con $150-$200 mil millones en Europa. Estas cifras destacan la magnitud en la que los prestamistas de EE. UU. están expuestos en términos de riesgos de refinanciamiento y gestión de deudas a vencer dentro de este sector.

Además, los datos específicos de cada ciudad sobre las tasas de vacancia en las oficinas también pintan un panorama de distintos grados entre regiones; desde San Francisco y Los Ángeles experimentando altas tasas de vacancia del 32% y 27%, respectivamente; Londres y Zúrich presentan tasas mucho más bajas, solo del 9% y 5%, respectivamente.

Estos factores combinados subrayan la vulnerabilidad de los prestamistas de EE. UU. en medio de estas desafiantes condiciones del mercado; por lo tanto, se vuelve imperativo que adopten robustas estrategias de gestión de riesgos mientras navegan a través de este período marcado por mayores costos de endeudamiento y mayores tasas de vacancia debido en gran medida a las tendencias de trabajo remoto.

La información proporcionada en este artículo es solo para fines informativos generales y no debe considerarse asesoramiento financiero.